Door stijgende prijzen en een tekort aan bouwmaterialen is het spannend om nieuwbouwprojecten uit te voeren. Een aanbesteding vraagt nu meer dan ooit om zekerheid én flexibiliteit. In Amsterdam-Oost verliep dat succesvol.
Bouwen in een treintje
De 350 leerlingen van Yuverta, een school voor vmbo- en praktijkonderwijs in Amsterdam-Oost, krijgen een nieuwe, groene campus van 4.000 m². Dat is geen simpele operatie: tijdens de nieuwbouw moet het onderwijs op dezelfde plek doorgaan. Iedere dag zijn er zo’n 500 leerlingen, docenten en medewerkers die gewoon naar hun les en werk gaan. De bouw en het bouwverkeer mogen dus niet teveel lawaai opleveren. En er is haast bij geboden, want het oude gebouw is echt afgeschreven.
Hoe bouw je terwijl het onderwijs op dezelfde plek gewoon doorgaat? In plaats van één onderwijsgebouw, zoals nu, komen er drie gebouwen te staan: één voor onderwijs, één voor sport en één voor de praktijk, het lab. De panden worden na elkaar gebouwd, waarna steeds een deel van het oude schoolgebouw gesloopt wordt. Iedere keer wordt dus een stukje naar de nieuwbouw verhuisd. Een logistieke puzzel!
Vast budget
In deze tijd een nieuwbouwproject in de markt zetten vraagt om een zorgvuldige afweging van risico’s en kansen. Voor de nieuwbouwlocatie Amsterdam-Oost heeft Yuverta, een fusie van Wellantcollege, Citaverde en Helicon, zich daarom bij laten staan door Synarchis voor het maken van de juiste keuzes en de aanbestedingsbegeleiding. Het resultaat: een geslaagde Design & Build-aanbesteding met goede inschrijvingen voor het vastgestelde budget.
Yuverta koos specifiek voor een Design & Build-contract. Dat betekent dat de aannemer eerder betrokken wordt dan bij een traditioneel proces. Ook is de aannemer verantwoordelijk voor het ontwerp en het gehele organisatieproces.
Een contract met een vast budget geeft zekerheid dat de bouw technisch haalbaar is en zorgt voor een helder proces. Tegelijkertijd is het met deze contractvorm mogelijk om snel te schakelen als het project gedurende de rit financieel niet haalbaar blijkt te zijn. De basisvoorwaarden zijn vanuit Yuverta duidelijk omschreven en vastgelegd om de kwaliteit van het eindresultaat te garanderen.
Het is door loon- en prijsstijgingen en schaarste van materialen een spannende tijd om te bouwen. “Veranderende omstandigheden vragen om flexibiliteit”, zegt Andreas de Heij, contractmanager bij Synarchis. “Wil je succesvol aanbesteden, zorg dan in de eerste plaats dat de kaders reëel zijn. We hebben Yuverta geadviseerd om de marktpartijen een vast budget mee te geven dat is afgestemd op de huidige marktsituatie. Dat vraagt vooraf veel afstemming, maar geeft de opdrachtgever zekerheid dat marktpartijen daadwerkelijk met de opgave aan de slag kunnen.”
Risico’s verdeeld
Alleen met een realistisch budget ben je er nog niet. Loon- en prijsstijgingen zijn momenteel moeilijk te voorspellen en het financiële risico van een opgave kan, anders dan het technische risico, niet alleen bij de markt worden neergelegd. Daarom heeft Yuverta een risicoverdeling opgenomen. De loon- en prijsstijgingen tot de inschrijving zijn voor risico van de opdrachtnemer, en vanaf de inschrijving is het risico voor de opdrachtgever. De verrekening van de loon- en prijsstijgingen vindt plaats via de BDB-index.
Andreas de Heij: “De opdrachtgever kan met de beschikbare gegevens en prognoses al rekening houden met een bedrag voor loon- en prijsstijgingen in de stichtingskostenraming.” De risicoverdeling gaf marktpartijen voldoende zekerheid om mee te doen met de aanbesteding.
Zekerheid
Machteld Vroom, projectleider huisvesting bij Yuverta: “We zijn ongelofelijk blij dat de aanbesteding geslaagd is en dat er voor deze bijzondere school in Amsterdam-Oost eindelijk een nieuw gebouw komt. Het was best een spannende opgave, met zoveel randvoorwaarden dat we ons soms afvroegen of het wel mogelijk was. En aanbesteden in deze markt met een vaste prijs was ook risicovol, maar maakte dat we uiteindelijk puur op kwaliteit een keuze uit de inschrijvingen konden maken.”
Voor Andreas de Heij bevestigt het dat je moet blijven denken in kansen en mogelijkheden, maar vooral ook de realiteit niet uit het oog moet verliezen. “Hoe ziet de wereld eruit? Pas daar je werkwijze op aan. Loop ook niet weg voor uitdagingen en onthoud dat samenwerking het basisingrediënt vormt van een geïntegreerde contractvorm. Een vast budget in combinatie met een eerlijke risicoregeling biedt zekerheid in onzekere tijden.”
Dit artikel wordt u aangeboden door Synarchis. Robbert den Hartog is projectmanager bij dit adviesbureau. Meer informatie via www.synarchis.nl.
- Login om te reageren