Een organisatie met één focus: schoolgebouwen “Het investeringsfonds voor onderwijshuisvesting: wie durft?”

E-mailadres Afdrukken

Financiering en bekostiging van schoolhuisvesting: het houdt de gemoederen flink bezig. Van verontrustende cijfers over een zwaar verouderd scholenbestand1) tot verhitte discussies over de gevolgen van het scheiden van eigendom en exploitatie van gebouwen. Maar bovenal de vrees voor het effect van tekortschietende huisvesting op de onderwijskwaliteit. Al enige tijd gonzen er geruchten over een oplossing in de vorm van een fonds. Een fonds waarin pensioenfondsen een rol spelen. Hoewel de contouren voor velen nog in nevelen gehuld zijn, worden mogelijke voors en tegens nu al bediscussieerd. Tijd voor meer uitleg zodat die nevel snel optrekt. Een artikel van Ilse van Veghel MSc en drs. Jeroen in ‘t Veld (RebelGroup).

Fondsen bestaan in allerlei soorten en maten. Rebel heeft nagedacht over de inrichting van een ‘onderwijshuisvestingsfonds’ en berekend of dit fonds meerwaarde heeft ten opzichte van de huidige situatie2). Het beoogde fonds is eigenlijk meer dan een gewoon investeringsfonds; het is een organisatie die zich puur richt op onderwijshuisvesting. Deze organisatie neemt enkele honderden (minstens 165) schoolgebouwen in eigendom, bestaande uit een mix van nieuwe en bestaande schoolgebouwen, enkelvoudige scholen en multifunctionele accommodaties (MFA’s), verspreid over heel Nederland. Het fonds wordt eigenaar van deze schoolgebouwen en daarmee verantwoordelijk voor de gehele huisvesting. Dat wil zeggen dat het fonds:

  • het beheer en onderhoud verzorgt;
  • aanbestedingen voor nieuwbouw uitvoert (in opdracht van het schoolbestuur en gemeente);
  • verantwoordelijk wordt voor de verhuur van leegstaande ruimtes.

In het kort gezegd ontzorgt het fonds zowel gemeenten als scholen op het gebied van huisvesting. De rijksmiddelen voor de materiële instandhouding die gemeenten en scholen ontvangen dragen zij af aan het fonds in de vorm van een huurprijs.

Hiermee kan het fonds zijn kosten dekken, zoals beheer- en onderhoudskosten, bouwkosten, aanbestedingskosten, kapitaallasten en organisatiekosten.

Meer voor minder

Gehele ontzorging van de huisvestingstaken dus. Dat klinkt mooi, maar betekent dat dan ook geheel afstand doen van eigen zeggenschap? En zijn de rendementseisen, en daarmee de kapitaallasten, van commerciële investeerders niet veel hoger dan de kapitaallasten van een gemeente? Leidt zo’n circus dan niet tot alleen maar extra gedoe en extra kosten? Het antwoord: tweemaal ‘nee’, en we zullen uitleggen waarom.

Een berekening3) op basis van een – helaas nog denkbeeldig- fonds met een gemengd portfolio van 165 schoolgebouwen laat zien dat het fonds ten minste dezelfde huisvesting realiseert voor minder geld. Hiernaast leidt centralisatie van huisvesting ook tot betere programma’s van eisen, prestatieeisen en huisvestingsconcepten. Het fonds wordt immers bemenst door experts die zich dag in dag uit met onderwijshuisvesting bezig houden. Aanbestedingstrajecten worden daardoor geoptimaliseerd en samen met het school- en gemeentebestuur doorlopen. Als vanzelfsprekend worden de wensen van school en gemeente hierin meegenomen. Meer voor minder dus.

Uit de berekeningen blijkt dat het fonds zo’n 10% meerwaarde genereert ten opzichte van het huidige systeem, omdat het efficiënter is in het zorgdragen voor de huisvesting van de schoolgebouwen. Dat wil zeggen dat het fonds of dezelfde kwaliteit voor minder geld kan realiseren, of meer kwaliteit voor hetzelfde geld. Uitgedrukt in geld kan het fonds gedurende 25 jaar een bedrag besparen dat vandaag 85 miljoen waard is4). Hoewel het klopt dat investeerders een hogere rendementseis hebben dan de rente die gemeenten doorgaans betalen, bespaart het fonds zoveel dat het totaalplaatje positief is. Deze kostenbesparing komt onder andere door slimme en efficiënte aanbestedingen en daarmee besparingen op bouwkosten, voorbereidingskosten en exploitatielasten. Daarnaast genereert het fonds extra inkomsten door het verhuren van leegstand en een hogere restwaarde van het gebouw aan het einde van de looptijd (omdat het in betere staat verkeert). Tel daar bij op dat het fonds private middelen bundelt waarmee, ondanks de bezuinigingen, nieuwe schoolgebouwen in een versneld tempo kunnen worden gerealiseerd en dat fonds lijkt zo’n gek idee nog niet.

Eerlijk delen

Toch verwachten we dat niet alle betrokken partijen in één klap overtuigd zijn, omdat de meerwaarde van het fonds niet voor iedereen evenredig groot is. Het fonds genereert waarde door kostenbesparing en extra inkomsten. Deze kostenbesparing vertaalt zich in een huurverlaging voor de verschillende gebruikers van het gebouw. De besparing op beheer- en onderhoudskosten is echter relatief klein in vergelijking met de besparing op de realisatiekosten van nieuwbouw. De verwachting is dan ook dat de huurprijs voor de gemeente aanzienlijk lager is dan de kosten die ze nu maakt, terwijl de kostenverlaging voor de school of kinderdagverblijf bescheiden is. Toch blijft het fonds voor alle huurders aantrekkelijk, het realiseert immers gehele ontzorging van de huisvesting tegen lagere kosten – of meer kwaliteit tegen dezelfde kosten.

Naast lagere kosten verwachten we extra inkomsten uit verhuur van leegstand en een hogere restwaarde. Deze inkomsten zijn echter onzeker (ze materialiseren zich achteraf), waardoor ze niet direct resulteren in een lagere huurprijs (die vooraf wordt vastgesteld). Met slimme oplossingen, bijvoorbeeld een spaardepot waarin het fonds dit soort inkomsten stort, kunnen deze inkomsten achteraf toch eerlijk worden verdeeld tussen het fonds en zijn huurders. De niet-financiële baten, zoals versnelde realisatie van nieuwe schoolgebouwen komen (in gelijke mate) ten goede aan het gemeentebestuur, het schoolbestuur en de kinderopvang. Kortom, het fonds is niet alleen vanuit een holistisch standpunt aantrekkelijk voor de ‘schoolhuisvestingswereld’; elke individuele partij kan met recht enthousiast worden van de gedachte dat het fonds ook voor hem of haar meer met minder kan doen.

Een andere mindset

Een investeringsfonds voor onderwijshuisvesting: hoewel de voordelen overtuigend zijn, blijft het een onconventionele oplossing die vraagt om een meer bedrijfsmatige manier van denken. Want niet alleen in de private sector kosten risico’s geld, ook in de scholenbouw is dat het geval. Net zoals dat er een prijskaartje hangt aan het continu herzien van architectonische ontwerpen. Het fonds zal risico’s en eindeloze herzieningen van besluiten daarom beprijzen, terwijl dit in de huidige situatie vaak ‘verborgen kosten’ zijn. Een gemeente rekent zichzelf rijk wanneer ze ervan uitgaat dat een begroting zonder (substantiële) risicoreservering voldoende is om de kosten te dekken, of door ervan uit te gaan dat eventuele onvoorziene kosten simpelweg ten laste van een ander potje worden gebracht. Zolang gemeenten hier zelf echter niet van overtuigd zijn, zullen ze in het fonds niet voldoende financieel voordeel zien.

Naast een bedrijfsmatige manier van nadenken over kosten en potentiële inkomsten, vraagt de meerwaarde die een fonds kan genereren, om een langetermijnbenadering. Gemeenten zullen een langjarige verbinding met het fonds aan moeten gaan en daarom vooraf moeten bedenken welk mandaat ze bij het fonds willen beleggen. Welke koers ze willen varen. Dat is even wennen, maar daar komt jarenlange ontzorging voor terug.

First movers gezocht

De positieve uitkomsten van het meerwaardeonderzoek hebben de opdrachtgevers en ook minister van Bijsterveldt overtuigd. Momenteel is een convenant in de maak met afspraken ter oprichting van het fonds en kwartiermakers zijn volop in de weer met verdere voorbereidingen. Daarin is het enthousiasmeren van zowel investeerders als scholen en gemeenten een belangrijke eerste opgaaf. Om het fonds voor kapitaalverschaffers aantrekkelijk te maken, is een voldoende investeringsomvang nodig. Dit vraagt om een bundeling van tientallen scholen tot één of meerdere ‘investeringspakketten’. Uiteindelijk moet voor investeerders zicht zijn op een investering van ten minste 100 miljoen. Kortom, de uitdaging waar we nu voor staan: het vinden van ‘first movers’ - scholen en gemeenten die geloven in deze fondsoplossing en die samen een nieuw pad voor onderwijshuisvesting in Nederland durven te banen. Wie durft?

_______________________________________

1) Zie bijvoorbeeld het artikel door Gertjan van Midden in Schoolfacilities mei 2011: de gemiddelde leeftijd van schoolgebouwen in Nederland is 30 jaar, met het huidige bouwtempo duurt het nog 50-75 jaar voor dit scholenbestand vervangen is.

2) In opdracht van het Servicecentrum Scholenbouw, de PO raad, Aedes, De VNG en het Waarborgfonds Kinderopvang. Voor het volledige onderzoek: http://www.rebelgroup.com/nl/onderwijs/investeringsfonds

3) Uitgevoerd in het onderzoek van RebelGroup.

4) Deze 85 miljoen is een netto contante waarde in prijspeil 2010. De term ‘netto contant’ betekent dat het fonds een bedrag bespaart dat even groot is als de waarde van een spaarrekening waar vanaf 1 januari 2011 85 miljoen euro op staat en dat 35 jaar lang elk jaar 6,5% rente oplevert. Voor een verdere onderbouwing van deze getallen verwijzen we u naar het rapport.

Deel dit artikel op:

 

Trefwoorden

Advertentie

Advertentie

Advertentie

Advertentie

September uitgave

Partners