Frans Schreurs, gemeente Weert: “Iedereen vaart wel bij duurzame samenwerking bij de realisatie van brede school Markeent”

E-mailadres Afdrukken

Woningcorporatie Wonen Limburg is risicodragend bezig met de bouw van brede school Markeent. Het multifunctionele gebouw biedt ruimte aan twee scholen, een gymzaal, kinderopvang, buitenschoolse opvang, peuterspeelzaalwerk, welzijnsruimte en elf appartementen. De gemeente en de scholen zijn blij met de betrokkenheid van de woningcorporatie. Projectleider Frans Schreurs (foto links naast Mikel Segers, Wonen Limburg): “We krijgen een prachtig nieuw multifunctioneel gebouw, waarin wij straks klaslokalen, de welzijnsruimte en de gymzaal huren. Dus we hoeven in deze economisch moeilijke tijd als gemeente zelf niet te investeren. Voor de scholen is deze oplossing ook ideaal, omdat Wonen Limburg hen ontzorgt door straks het beheer van het gebouw voor zijn rekening te nemen.”

Bij het bouwen van (brede) scholen is de gemeente Weert doorgaans opdrachtgever, financier en projectleider. Zodra de gebouwen voltooid zijn worden ze aan de schoolbesturen in gebruik gegeven. De school is verantwoordelijk voor het onderhoud en de gemeente blijft eigenaar van de gebouwen. Maar brede school Markeent is geen gewone multifunctionele accommodatie. In het bestemmingsplan voor de bouwlocatie werd een dermate grote bouwmassa gevraagd, dat er behalve twee scholen, een gymnastiekzaal, welzijnsruimtes en een faciliteit voor kinderopvang, ruimte was voor elf appartementen. Dat was voor de gemeente het signaal dat er een woningcorporatie bij het project moest worden betrokken. Frans Schreurs: “Als gemeente bouwen en exploiteren wij – als het niet echt hoeft – geen vastgoed. Dit is geen kerntaak van de gemeente, dus kun je dat beter overlaten aan corporaties. Daar komt bij dat de schoolbesturen al in een eerder stadium hadden aangegeven dat zij het onderhoud het liefst wilden uitbesteden aan Wonen Limburg. Dus er kwamen van twee kanten signalen dat we iets moesten met Wonen Limburg.”

Voordat er een schop de grond in ging hebben de gemeente en de corporatie goede afspraken gemaakt. Er is een realisatieovereenkomst opgesteld, waarin alle facetten van de bouw en exploitatie van het gebouw zijn geregeld, rekening houdend met een aantal toekomstscenario's. Wonen Limburg bekostigt, bouwt en verhuurt de brede school. De gemeente huurt het schoolgedeelte, de welzijnsruimte en de gymnastiekzaal in principe voor veertig jaar. Wonen Limburg verhuurt de appartementen. De ruimte voor kinderopvang wordt verhuurd door Wonen Limburg aan Stichting Kinderopvang Humanitas.

Voordelen voor de gemeente

In de regio Weert (Midden-Limburg) wordt een aanzienlijke krimp van het aantal leerlingen verwacht. Het is onzeker hoe groot die krimp is, maar dát er minder kinderen komen is zeker. Weert loopt dus het risico dat er over een aantal jaren klaslokalen leeg komen te staan. Normaal gesproken zou de gemeente zelf een andere functie voor die lokalen moeten zoeken. Maar bij Markeent is het risico van krimp al meegenomen in de bouwplannen. “We hebben daarop geanticipeerd door af te spreken dat als er vijf lokalen leeg komen te staan, die lokalen kunnen worden verbouwd tot zes appartementen. In de bouw is daar mondjesmaat al rekening mee gehouden. De appartementen worden verhuurd door Wonen Limburg, waardoor het gebouw prima te exploiteren blijft. Het voordeel voor ons is dat wij niet opgescheept zitten met een aantal leegstaande klaslokalen”, aldus Frans Schreurs.

Een ander argument om samen te werken met de woningcorporatie is Kinderopvang Humanitas. De gemeente sluit doorgaans huurcontracten met kinderopvangorganisaties voor een periode van tien jaar. De behoefte aan kinderopvang wordt sterk beïnvloed door landelijke politieke besluitvorming en dan zijn dergelijke langdurige overeenkomsten niet handig. Wonen Limburg kan veel flexibeler huurcontracten met Humanitas afsluiten. Op momenten dat kinderopvang niet meer zo in trek is kunnen die contracten eenvoudiger worden aangepast. “Dat is allemaal gebaseerd op het feit dat zij de deskundige zijn in het geval er iets aan het gebouw moet worden versleuteld.”

Maatschappelijke opgave

Het is op zijn minst opmerkelijk dat een woningcorporatie, een maatschappelijke organisatie, risicodragend een brede school bouwt. Maar voor Wonen Limburg is het een logische stap, legt vastgoedmanager Mikel Segers (foto links) uit. “Deze school ligt in de wijk Keent. Een vooroorlogse wijk die nog veel kansen biedt, maar om die kansen te benutten waren een aantal ingrepen noodzakelijk op het gebied van leefbaarheid, voorzieningen etc. Een duidelijke maatschappelijke opgave. Dat doen we onder anderen met de bouw van deze brede school, want dergelijke voorzieningen, ontmoetingsplaatsen, hebben alles te maken met de kwaliteit van het wonen in de wijk. Dus daar ligt ons belang, vandaar dat wij in die brede school investeren.”

Segers heeft er alle vertrouwen in dat de investering in brede school Markeent voldoende rendement oplevert. “De risico's bestaan eruit dat er lokalen leeg komen te staan of dat kinderopvang Humanitas de huur opzegt. Dat zijn scenario's die we vooraf met de gemeente hebben besproken en samen bekeken hoe we dat kunnen oplossen. Maar wij zijn daar niet zo bang voor. Wonen Limburg zit in die markt, wij vinden wel nieuwe huurders. Dat is heel anders dan gemeenten of schoolbesturen. Dat is niet hun corebusiness.”

Professioneel beheer en onderhoud

Dat het vastgoedbeheer en onderhoud van het gebouw bij een professionele partij ligt is met name voor de scholen prettig. Schooldirecteuren willen vooral bezig zijn met onderwijs en het liefst zo min mogelijk met beheer en onderhoud te maken hebben. Voor de kleine dagelijkse onderhoudswerkzaamheden hebben de scholen de mogelijkheid om afspraken te maken met de servicedienst van Wonen Limburg. Als er een lamp kapot is kunnen ze Wonen Limburg bellen en die zorgt ervoor dat de lamp wordt gerepareerd. Dat is veel handiger dan dat ze een conciërge de ladder op moeten sturen, want dat is gedoe waar ze geen zin in hebben. Frans Schreurs verwacht dat de invloed van Wonen Limburg daarnaast een positief effect heeft op de prijs-kwaliteit verhouding van het facilitair beheer. “Zij kennen die markt en zijn heel goed in het uitonderhandelen van contracten, bijvoorbeeld voor schoonmaak. Als een schooldirecteur het organiseert wordt het ook wel geregeld, maar weet je niet of er qua opdracht en prijsstelling het juiste uitkomt. Dus ik denk dat daar veel geld verdiend kan worden, als je het maar slim met elkaar regelt.”

Wonen Limburg garandeert dat de brede school Markeent gedurende zijn gebruiksduur van veertig jaar goed onderhouden zal worden. Mikel Segers: “Scholen krijgen geld voor het onderhoud van de gebouwen, maar je ziet regelmatig dat ze bijvoorbeeld het schilderwerk weleens een jaartje overslaan. Uiteindelijk leidt dat ertoe dat de gebouwen steeds slechter worden en verpauperen. Als je goed onderhoud pleegt en op tijd dingen vernieuwt gaan de gebouwen veel langer mee en voldoen ze ook veel beter. In het geval van Markeent zijn de scholen er zeker van dat dat gebeurt.”

Gemeentelijke visie

De gemeente Weert heeft de zorgplicht voor onderwijshuisvesting altijd heel serieus genomen en gezorgd voor een solide bekostiging van de gebouwen. Na de decentralisatie in 1997 is er een fonds opgericht waaruit projecten op het gebied van onderwijshuisvesting worden bekostigd. Dat fonds wordt jaarlijks met 'eigen' middelen aangevuld. Ten behoeve van de efficiëncy is het bouwen van schoolgebouwen in de loop der jaren geprofessionaliseerd. Aanvankelijk beperkte de rol van de gemeente zich tot het geven van geld, zodat het schoolbestuur een gebouw kon bouwen. Na 2005 kwam er meer behoefte aan brede scholen en – om schoolbesturen daar niet mee te belasten – werd de gemeente naast financier ook projectleider.

Voordat er een schop de grond in ging hebben de gemeente en de corporatie goede afspraken gemaakt. Er is een realisatieovereenkomst opgesteld, waarin alle facetten van de bouw en exploitatie van het gebouw zijn geregeld, rekening houdend met een aantal toekomstscenario's.

Bij de realisatie brede school Markeent is Wonen Limburg projectleider. Als toekomstig huurder is de gemeente wel intensief bij de totstandkoming betrokken, maar in een meer bescheiden rol dan bij andere scholenbouwprojecten. Intern is veel over die rolverdeling gediscussieerd. “Gemeenten hebben een zorgplicht, maar dat betekent niet per sé dat we die scholen zelf moeten bouwen. Vaak wil men dat toch, omdat er wordt geredeneerd vanuit een restkapitaal van dat schoolgebouw over veertig jaar. Maar dat is een ouderwetse gedachte. Als overheid zijn we er voor dit moment en voor de komende generatie. We moeten ons niet afvragen of zo'n pand over veertig jaar nog geld oplevert en daar nu een besluit van laten afhangen. Het is al moeilijk genoeg om vijf of tien jaar vooruit te kijken.”

Samenwerking en vertrouwen

De slimme samenwerkingsvorm in Weert bij brede school Markeent is min of meer toevallig ontstaan doordat er bij de gemeente, de scholen en maatschappelijke organisaties en de woningcorporatie een sfeer heerst van 'willen samenwerken'. Op dat vlak is door de gemeente Weert baanbrekend werk verricht. Frans Schreurs: “Vroeger was het ook in deze gemeente 'u vraagt, wij draaien' en er werd een nieuwe school of verenigingsgebouw neergezet. Op initiatief van de gemeente wordt nu eerst samen met de (onderwijs-)partners gekeken hoe we ruimtes kunnen hergebruiken en of we partijen samen gebruik kunnen laten maken van faciliteiten. Dat betekent natuurlijk wel dat iedereen rekening met elkaar moet houden. Dus niet iedere vereniging kan maandagavond om acht uur gebruik maken van die ruimtes. Maar met goede wil en gezond boerenverstand kom je daar samen best uit.”

Mikel Segers beaamt de meerwaarde van die samenwerking. Wonen Limburg is er zich van bewust dat het partnerschap met de gemeente essentieel is om Weert een goede woongemeente te laten zijn en blijven. “Wij hoeven niet het onderste uit de kan te hebben, maar we willen gezond investeren, dus op een goede manier met onze middelen omgaan. Dat doen we transparant met de gemeente en we verwachten van hen hetzelfde. Het is prima dat ze een eigen rekensom maken om te beoordelen of ze voordeliger uit zijn dan dat ze zelf zouden bouwen. Wij kijken zelf ook of we er financieel goed uitkomen. Zolang je maar transparant bent en vertrouwen in elkaar hebt. Dat is erg belangrijk.”

Deel dit artikel op:

 

Trefwoorden

Advertentie

Advertentie

Juni uitgave

Partners