Verhouding normvergoeding en PvE inzake investeringskosten nieuwbouw brede school

E-mailadres Afdrukken

Er is al geruime tijd veel te doen over de bekostiging van nieuwbouw van onderwijsgebouwen. De normvergoeding voor nieuwbouw (modelverordening VNG) is veelal niet meer toereikend voor de huisvestingsconcepten van hedendaagse scholen. Gevolg is dat ambities en eisen tijdens het ontwerp- en bouwproces flink moeten worden bijgesteld, omdat de normvergoeding hiervoor niet toereikend is. In een vroeg stadium kan een eerste kostenraming op basis van het programma van eisen en op basis van huidige normeringen goed inzichtelijk maken wat een onderwijsgebouw moet gaan kosten.

In dit artikel wordt het huisvestingsconcept beschreven van een hedendaagse brede school voor kinderen van 0-12 jaar. Aan de hand van een tweetal analyses wordt vervolgens inzichtelijk gemaakt hoe normeringen en het programma van eisen zich in de investeringskosten tot elkaar verhouden.

Huisvestingsconcept

In de brede school die in dit artikel wordt beschreven zijn 2 basisscholen (totaal 20 groepen) en een kindercluster gehuisvest, met daarin kinderopvang, een peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang. De normatieve ruimtebehoefte voor deze gezamenlijke voorziening heeft een totale omvang van 3.800 m² Bruto Vloer Opperlvak (BVO).

De partners willen duidelijk herkenbaar blijven voor de omgeving. Zij willen niet opgaan in het geheel, maar hun eigen identiteit behouden. Dit wordt bereikt door herkenbare onderdelen in het gebouw, met elk een eigen ingang. Wel zijn de partners van mening dat door de gezamenlijke huisvesting in één accommodatie er meerwaarde is ten opzichte van solitaire huisvesting. Door samenwerking en synergie op ruimtelijk niveau (gezamenlijke ruimten), kunnen ruimten gecreëerd worden die de afzonderlijke partners in een solitaire voorziening niet hadden kunnen realiseren. Iedere partner krijgt dan ook gedurende een gedeelte van de tijd de beschikking over meer m² dan in een solitaire voorziening het geval zou zijn geweest.

In een vlekkenplan worden de ruimtelijke relaties van de gebruikers onderling en met elkaar weergegeven (afbeelding 1: Vlekkenplan). De gezamenlijke ruimten worden geclusterd in een centraal gelegen gemeenschappelijke kern, waarvoor alle partners eigen m² hebben ‘ingeleverd’.

Flexibiliteit en multifunctionaliteit

Het doel is het realiseren van een duurzaam en toekomstgericht huisvestingsconcept dat het inhoudelijk en ruimtelijk concept van de betrokken partijen ondersteunt en stimuleert. Bij het ontwikkelen van het huisvestingsconcept is het van groot belang te realiseren dat de nieuwe gezamenlijke voorziening (minimaal) 40 jaar mee moet gaan, zodat de investering wordt terugverdiend. Dit is een lange periode en het is wenselijk een flexibel gebouw te realiseren waarin wijzigingen (andere gebruikers, functies, behoeften) gemakkelijk kunnen worden opvangen.

In het programma van eisen van deze brede school staat beschreven dat ruimten tijdelijk kunnen worden samengevoegd of gesplitst. Zo moet het bijvoorbeeld mogelijk zijn beide speellokalen en de ontmoetingsruimte in de gemeenschappelijke kern te koppelen tot één grote ruimte. Dat kan o.a. door het gebruik van eenvoudig verplaatsbare wanden (ruimtelijke flexibiliteit).

De ‘scholen’ zijn klassikaal opgezet, waardoor een indeling in jaargroepen mogelijk wordt gemaakt. De scholen verwachten niet dat hierin op korte termijn verandering komt. Maar als gevolg van veranderingen in het onderwijs zelf en het mogelijk tekort aan personeel in de toekomst, wordt het werken in grotere eenheden niet uitgesloten. Dan zal het nodig zijn om meerdere groepsruimten samen te voegen. Daarnaast moet het gebouw groei en/of krimp in de toekomst kunnen opvangen, waardoor groepsruimten ook geschikt gemaakt kunnen worden voor de kinderopvang en/of BSO.

Investeringskosten

Op basis van de modelverordening van de VNG is een inschatting te maken van de normatieve investeringskosten. De gemiddelde vierkante meterprijs voor deze brede school bedraagt circa € 1.450,- per m² BVO. Dit bedrag is inclusief BTW en de gedachte is dat de hele gezamenlijke voorziening voor dit bedrag gebouwd kan worden, inclusief de kosten voor architect en adviseurs. De modelverordening beschrijft echter niet de technische kwaliteit en prestatie van het gebouw, maar er wordt doorverwezen naar de normeringen van het bouwbesluit. Het valt ook nog maar te bezien in hoeverre deze normvergoeding aansluit op de wensen vanuit het programma van eisen.

Op basis van bovenstaand gegeven zijn twee begrotingen gemaakt van de investeringskosten. De twee varianten beschrijven de investeringskosten voor de brede school met bouwbesluitkwaliteit (Tabel 1: variant BB) en met een kwaliteit zoals die vanuit het programma van eisen is gesteld (Tabel 2: variant PvE).

De vergelijking

Er is het nodige te zeggen over de verschillen tussen de twee varianten en over kosten (-management). De geoefende lezer zal gelijk ‘onder de streep’ naar het eindverschil kijken en constateren dat het verschil tussen de varianten ruim 20% bedraagt. De vierkante meterprijs uit variant PvE bedraagt € 2.061 per m² BVO (incl. BTW). Dit bedrag ligt 30% hoger dan de genormeerde € 1.450 per m² BVO (incl. BTW). De rekenexercitie wijst echter ook uit dat variant BB 14% hoger ligt dan de genormeerde investeringskosten. Dit betekent dat met de huidige normbedragen de kwaliteit van het bouwbesluit niet gerealiseerd kan worden, laat staan de behoefte van de gebruikers.

De vergelijking op investeringskostenniveau is eenvoudig. Hier is de maat der dingen de omslag (het berekende percentage) van de bouwkosten naar de investeringskosten. En die is voor een gelijksoortig project ongeveer gelijk. Verhoudingsgewijs is de PvE-variant zelfs iets voordeliger, dat heeft te maken met aard van honorariumberekeningen. Wat ook opvalt, is dat het kostenverschil over de hele begroting verspreid is. De kostenverdeling in % is nagenoeg gelijk.

De bouwkosten

Om aan te geven waar de verschillen zitten is het belangrijk te kijken naar de bouwkosten van beide varianten, omdat daar het grootste verschil te vinden is. De variant op basis van het programma van eisen wijkt op de volgende onderdelen af:

  • meer gevelopeningen (transparantie, benutten daglicht);
  • automatische zonwering (klimaatbeheersing);
  • groot aandeel vouwwanden (van hoge kwali- teit) om grotere ruimten te kunnen maken, dit is (zoals eerder aangegeven) een veel genoemd onderdeel in het PvE;
  • koeling (klimaatbeheersing);
  • betere kwaliteit luchtbehandeling (regelbaarheid, hoeveelheid, lawaaiproductie);
  • betere beveiligingsinstallatie;
  • gebouwbeheersysteem (programmeren en controle van de installaties);
  • keuken ‘mooier’;
  • terrein, ‘mooier’ en veiliger door meer verlichting i.v.m. toenemend avondgebruik.

Uiteraard zal deze opsomming de nodige discussie opleveren; daar waar zaken ‘overdreven’ gevonden worden zullen er ook onderwerpen gemist worden. Duidelijk moet zijn dat het hier gaat om kwalitatieve verbeteringen (en geen esthetische). In beide varianten zijn niet de kosten meegerekend wat betreft steden- bouwkundige randvoorwaarden, de locatie en mogelijke parkeervoorzieningen. Deze elementen werken veelal kostenverhogend.

In de tabellen 3 en 4 zijn de bouwkosten per variant uitgewerkt.

Kostenbesparingen

Verschillen kunnen ontstaan doordat er (per begrotingsregel) meer kwaliteit of meer vierkante meters gemaakt moeten worden. De mogelijkheden om tot lagere kosten te komen in beide varianten beperken we voor nu tot volgende twee voorbeelden.

Voorbeeld 1.

Het oppervlak zal niet groter worden, omdat deze vanuit de modelverordening zijn vastgesteld (ca. 3.800 m² BVO). De ruimten in het programma van eisen zijn vormgegeven op het aantal m² functioneel nuttig oppervlak (FNO). Het aantal m² FNO is de daadwerkelijk beschikbare ruimte voor de primaire processen na aftrek van ruimte die nodig is voor constructies, installaties, verkeersruimte e.d. Door ruimten efficiënt ten opzichte van elkaar te positioneren, kan het aantal functionele m² voor de primaire processen wellicht verder worden geoptimaliseerd. De verhouding tussen het functioneel nuttig oppervlak (FNO) ten opzichte van het bruto vloer oppervlak (BVO) noemen we de bruto:netto verhouding. Hoe lager dit getal, hoe lager de kosten kunnen uitvallen. In beide varianten is gerekend met een bruto: netto factor van 1,67.

Een eerste discussie is of deze factor in de varianten ‘scherp’ genoeg is gesteld. Stel dat de omslag van FNO naar BVO kan worden verbeterd, waardoor we 5% minder BVO hoeven te realiseren. Dan betekent dit niet automatisch een besparing van 5% op de bouwkosten. Als vuistregel kan worden aangehouden dat de helft van de besparing in m² terug te vinden is als kostenbesparing. Een oorzaak daarvan is dat de hoeveelheid gevel niet met dezelfde verhouding is terug te brengen. Een tweede oorzaak is dat als de hoeveelheid footprint van het gebouw niet evenredig verkleint er dan ook geen kostenbesparing op de fundering te behalen is. De eisen aan het gebouw zijn vooral gedefinieerd voor de functionele ruimten en die zullen niet veranderen.

Voorbeeld 2.

Verschijningsvorm en stapeling leiden wel tot een ander aantal geveloppervlak. Vanuit het huisvestingsconcept gedacht zal de hoeveelheid gevel, en dan met name de hoeveelheid daglicht die daar door naar binnen komt, niet wezenlijk verschillen. Een locatie - de vorm van de kavel en de beperkingen vanuit de omgeving (extra voorzieningen tegen geluidsoverlast) - kan daar echter wel invloed op hebben, maar zijn hier buiten beschouwing gelaten.

Is de vormfactor voor de gevel wel scherp genoeg gesteld? Een besparing van 10% op de hoeveelheid gevel maakt dat het gebouw gemiddeld genomen dieper moet worden (afstand van de gevel tot het hart van het gebouw). Het is de vraag of dat functioneel ook mogelijk is, omdat met name de hoeveelheid daglichttoetreding belangrijk zal zijn. Dat laatste item is dan meteen een indicatie dat ook bij besparing van m² gevel de kosten niet evenredig teruglopen, omdat alleen op de dichte gevel zal worden bespaard.

De snelle berekening is dan als volgt: Kosten van de gevel bedragen 12% waarvan 30% open. Te besparen is dan (1-30%) x 12% x 10% = 0,85% van de bouwkosten. Dit is gezien de planfase (PvE-fase, haalbaarheidsonderzoek) bijna te verwaarlozen.

Conclusie

Het doorvoeren van kostenbesparende maatregelen zijn onlosmakelijk verbonden met de kwaliteit van het gebouw. Afgezien van typische marktomstandigheden is er een rechtlijnig verband tussen kosten en kwaliteit. Het verschil tussen beide varianten komt voornamelijk door het toevoegen van extra kwaliteit. Ben je bereid wat meer te betalen, dan kun je ook meer krijgen. Andersom geredeneerd: wie wil besparen op bouwkosten (of moet bezuinigen) zal al heel snel kwaliteit inleveren. De rekenexercitie wijst echter uit dat de huidige normbedragen niet eens toereikend zijn voor het gewenste niveau van het bouwbesluit. Daarom is het hard nodig om de gewenste kwaliteit van schoolgebouwen ook in de modelverordening vast te leggen en de normbedragen daar op aan te passen.

Meer informatie

Christian van Ginneke, Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien.

David Meijer, Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien.

Deel dit artikel op:

 

Trefwoorden

Advertentie

Advertentie

Advertentie

Advertentie

December uitgave

Partners