Huisvestingsmanagement als bedrijfsmiddel voor het VO

E-mailadres Afdrukken

Focus op toegevoegde waarde biedt kansen

Het voortgezet onderwijs krijgt te maken met ontwikkelingen waarbij de huisvesting een actieve rol speelt. De bevolkingskrimp veroorzaakt leegstand in de gebouwen. Dit noodzaakt scholen om anders om te gaan met de huisvesting. Als ook nog het eigendom van de gebouwen overgeheveld wordt naar scholen, ontstaat tevens een organisatievraagstuk over hoe de huisvesting het beste beheerd kan worden. Deze ontwikkelingen rechtvaardigen een andere kijk op de huisvesting.

Voor zijn masterstudie Real Estate Management heeft Bart Jan Westerhof onderzoek gedaan naar aan de ene kant het organisatorische aspect van het beheren van vastgoed in het voortgezet onderwijs. Van belang hierbij is de positie die het beheer van vastgoed in de organisatie inneemt, alsmede ook de uit te voeren taken. Aan de andere kant heeft hij gekeken naar de toegevoegde waarde die huisvesting kan hebben op het onderwijsproces. In deze digitale enquête waren een 21-tal stellingen geformuleerd over zowel de toegevoegde waarde van de huisvesting als het beheer van de gebouwen. In dit artikel wordt ingegaan op de resultaten van de enquête.

Toegevoegde waarde van huisvesting
Het beheer van de huisvesting van het voortgezet onderwijs moet primair gericht zijn op de gebruiker. Het gaat niet om winstmaximalisatie, maar om de bijdrage die de huisvesting kan leveren voor het onderwijs. Daarom dient er gesproken te worden over huisvestingsmanagement, vanuit een gebruikersperspectief.

Dat 150 van de naar de 484 hoofdvestigingen in het voorgezet onderwijs verstuurde enquête-formulieren ingevuld terugkwamen, zegt iets over het belang dat de schoolbesturen aan het onderwerp hechten. Een responspercentage van 30,99% rechtvaardigt de conclusie dat het voortgezet onderwijs de huisvesting belangrijk vindt.
Als de drie meest belangrijke van alle toegevoegde waarden van de huisvesting geven schoolbesturen: tevredenheid, leerprestaties en kosten aan.

 Dat tevredenheid het meest belangrijke is, ligt voor de hand. Dit komt ook overeen met de positie die de huisvesting in het onderwijs inneemt. De huisvesting is een dienst die dient ter ondersteuning van de organisatie. De leerprestaties als toegevoegde waarde is vanzelfsprekend omdat dit het primaire proces van het onderwijs raakt. En dat kosten als toegevoegde waarde van belang is, is evident.

Het beheren van de gebouwen
Voor het beheren van de gebouwen, dus ook schoolgebouwen, wordt in de literatuur vaak gebruik gemaakt van het competentiemodel van Joroff.

  

De vijf niveaus die hij onderscheidt zijn de volgende:

  1. De 'uitvoerder', deze heeft een technische focus en richt zich met name op het bouwkundig en installatietechnisch operationeel beheer van het vastgoed.
  2. De 'controller', deze heeft een operationele financiele focus en richt zich met name op de kostenbeheersing en kostenverlaging van het vastgoed.
  3. De 'handelaar', deze richt zich op de afstemming tussen vraag en aanbod binnen financiële grenzen, gericht op functionele en tactische aspecten van de huisvesting.
  4. De 'ondernemer', deze stelt huisvestingsplannen op voor de organisatie en is initiatiefnemer voor de tot standkoming van deze plannen. De huisvesting is gericht op het tactisch ondersteunen van de bedrijfsplannen.
  5. De 'strateeg', deze is adviseur voor de directie bij het nemen van strategische beslissingen over huisvesting als managementinstrument.

Essentieel is dat elke trede van deze ontwikkeling kan bestaan bij de gratie van de onderliggende trede. De stippellijn toont de ideale ontwikkeling van een reactieve technische rol naar een proactieve strategische rol.

Organisatorische positie
Om professioneel met de gebouwen om te gaan en om dus toegevoegde waarde te kunnen leveren is het van belang om inzicht te hebben in de manier waarop de gebouwen nu worden beheerd in het voortgezet onderwijs. Worden de gebouwen op een technische manier onderhouden of worden de gebouwen strategisch ingezet. In de enquête waren een vijftal stellingen opgenomen over de organisatorische positie die het beheer van de huisvesting inneemt binnen het voortgezet onderwijs.

De stellingen over fase 1 en fase 2 bevatten de hoogste percentages in de categorie 'geheel mee eens', respectievelijk 50,7% en 74%. Dit betekent dat het beheer van de huisvesting zich grotendeels op operationeel niveau bevindt.

Taken huisvestingsmanagement
In de enquête zijn een vijftal stellingen opgenomen over de taken die het beheer van de huisvesting uitvoert binnen het voortgezet onderwijs.

De stellingen over fase 1 en fase 2 bevatten de hoogste percentages in de categorie 'geheel mee eens', respectievelijk 80,7% en 43,3%, zie tabel 3. Dit betekent dat de focus van de taken van het gebouwbeheer gericht is op de technische staat en op het beheersen van de kosten.

Statistisch zwak positief verband
De resultaten van de enquête geven nauwelijks verbanden aan tussen de toegevoegde waarde en de manier waarop de huisvesting beheerd wordt. De reden hiervoor is dat het beheer zich grotendeel op operationeel niveau bevindt en er dus slechts op operationeel niveau waarde toegevoegd wordt. Op de volgende posities is een statistisch significant zwak positief verband:

  • Als er inzicht is in de technische staat van de gebouwen, dan is er een statistisch zwak verband met de toegevoegde waarden tevredenheid, risico’s en leerprestaties.
  • Als de focus van het beheer op kostenbeheersing ligt dan is er een statistisch zwak verband met de toegevoegde waarden cultuur, financiële positie, risico’s, leerprestaties en duurzaamheid;
  • Als op centraal niveau inzicht is in de onderhoudskosten van de gebouwen dan is er een statistisch zwak verband met tevredenheid als toegevoegde waarde.
  • Als bij het beheren van de gebouwen gebruik gemaakt wordt van benchmark gegevens dan is er een statistisch zwak verband met de toegevoegde waarden tevredenheid en duurzaamheid.
  • Als bij het beheren van de gebouwen geanticipeerd wordt op rijksbeleid en maatschappelijke ontwikkelingen dan is er een statistisch zwak verband met de toegevoegde waarde duurzaamheid;
  • Als de huisvestingstrategie een onderdeel vormt van de organisatiestrategie dan is er een statistisch zwak verband met de toegevoegde waarde duurzaamheid.

Over het algemeen kan gezegd worden dat toegevoegde waarden momenteel in het voortgezet onderwijs nog nauwelijks een verband heeft met de manier waarop het vastgoed beheerd wordt. Gezien het feit dat het beheer van de huisvesting  nog operationeel gericht is, is het logisch dat op dit moment ook nog niet alle toegevoegde waarden gehaald worden.

Case studies
Het onderzoek heeft een verdere verdieping gehad bij een viertal scholengroepen. Hiertoe zijn interviews gehouden bij de Stichting Carmel College, de Alliantie Voortgezet Onderwijs in Nijmegen, de Scholengroep Over en Midden Betuwe en het Dorenweerd College. Uit deze diepte interviews wordt het beeld versterkt dat de huisvesting een belangrijk middel is dat ingezet wordt voor het onderwijs. Wat vaak een belemmering is, is dat de zeggenschap nog vaak bij de locatiedirecteuren ligt die eigenlijk primair voor het onderwijs gaan en daarmee op het gebied van onderwijshuisvesting kansen laten liggen.

De huisvesting wordt bij de grotere schoolgemeenschappen beheerd vanuit een bestuursbureau. Hieruit worden kaders gesteld, maar de eindverantwoordelijkheid ligt bij de schoolleiders. Veelal ontbreekt het op dat niveau aan kennis over de huisvesting. Vanuit het bestuursbureau is het dan belangrijk om via de weg van de verleiding de toegevoegde waarde aan te tonen. Op die manier kan meer toegevoegde waarde gerealiseerd worden met de huisvesting. Door het voeren van een actief beleid kan de positie verkregen worden die nodig is om de huisvesting optimaal in te zetten.

Van aanbod- naar vraaggericht
Op basis van de bevindingen kan geconcludeerd worden dat het huisvestingsmanagement van het voortgezet onderwijs momenteel in een beginstadium zit van het leveren van toegevoegde waarde aan het primaire proces. Er zijn geen significant sterke verbanden ontdekt die aantonen dat er daadwerkelijk een relatie is tussen de toegevoegde waarden en het management van de huisvesting. Er zijn echter kansen om hierin stappen te zetten, deze relatie moet groeien.

Om tot verdere ontwikkeling te komen moet de focus veranderd worden, het roer moet om: van reactief naar proactief, van een operationele focus naar een strategische focus, van vooral technische competenties naar een breed scala van competenties, van het enkel sturen op kosten naar het sturen op toegevoegde waarde, van de focus op bouwen en investeren naar de focus op gebruiken en exploiteren en van aanbodgericht naar vraaggericht. Kortom er is weer uitdaging!

Voor meer informatie over dit artikel of het gehele onderzoek kunt u contact opnemen met Bart Jan Westerhof via Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien.

Deel dit artikel op:

 

Trefwoorden

Advertentie

Advertentie

Advertentie

Advertentie

December uitgave

Partners