Siebren Baars, docent Built Environment NHL en promovendus TUe: “Er wordt nog te gemakkelijk besloten tot sloop en nieuwbouw!”

E-mailadres Afdrukken

In de jaren zeventig werd de 'Bouwstroommethode' ingesteld om de achterblijvende scholenbouwproductie in te lopen. Met het basisontwerp hiervoor, gemaakt door Cees Groen architecten uit Emmen, zijn twintig scholen gerealiseerd waaronder CSG Dingstede. Deze zogenaamde Groen-scholen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Siebren Baars en studenten van de NHL Hogeschool stelden in hun onderzoek naar de aanpassingstrategieën voor Bouwstroomschoolgebouwen vast dat dit geenszins wil zeggen dat deze gebouwen rijp zijn voor de sloop.

Sinds de realisatie van de bouwstroommethode is er veel veranderd. Aan schoolgebouwen worden tegenwoordig andere eisen gesteld en het onderwijs is sterk in beweging. De vraag is gerechtvaardigd of de Groen-scholen nog technisch en functioneel 'bij de tijd' zijn te krijgen. Dat was in ieder geval een vraag die leeft bij één van deze scholen, CSG Dingstede te Meppel. Studenten en docenten hebben deze vraag opgepakt door hier onderzoek naar te doen. Doelstelling daarbij was om inzicht te krijgen in de aanpassingsmogelijkheden van de Groen-scholen.

Voor dit onderzoek is er een ontwerp gemaakt voor een zeer ingrijpende renovatie tot een niveau dat gelijkwaardig is aan nieuwbouw. Waarmee Siebren Baars maar wil aangeven dat in de vastgoedsector een renovatieproject haalbaar wordt geacht als de investeringskosten gelijk of lager uitkomen dan 65 procent van de nieuwbouwkosten. “De berekeningen tonen aan dat deze ingrijpende renovatie (net) binnen deze grens valt. Renovatie is daarmee dus een reële optie, zeker omdat het ontwerp aantoont dat er geen zwaarwegende esthetische, functionele of technische concessies gedaan hoeven worden. Bijkomend voordeel van renovatie is dat de school het bestaande oppervlakte houdt en niet hoeft te krimpen tot het genormeerde oppervlak. Omdat de renovatiekosten rondom het kantelpunt liggen, ontstaat er discussie over de noodzakelijkheid en hoogte van de geraamde renovatiekosten enerzijds en de ingeschatte en opgenomen kostenposten voor (ver)nieuwbouw anderzijds.”


De 'split incentive' in het onderwijshuisvestingsbeleid vertroebelt volgens Siebren Baars deze discussie. “De gemeente is bij wet verplicht (ver)nieuwbouw te financieren bij aantoonbare, ernstige disfunctionaliteit. Dat lijkt hier niet aan de orde. Anderzijds kunnen schoolbesturen vanuit het onderhoudsbudget wel het regulier onderhoud betalen maar daaruit geen ingrijpende renovatie bekostigen.”

Eigendomsverhouding
Siebren Baars: “Het effect van een levensduur verlengende renovatie mogen we niet onderschatten. Op dit moment wordt vernieuwbouw een generatie uitgesteld. Dit levert de gemeente een financieel voordeel op, waardoor het verdedigbaar is dat de gemeente moet bijdragen aan de kosten van de renovatie. Daarbij zijn de discrepanties dusdanig ernstig dat het moeilijk vol te houden is dat deze gebouwen geheel 'passende huisvesting' bieden naar de normen van vandaag. Dat vraagt een politieke keuze om meer te investeren in de onderwijshuisvesting dan het bij wet afdwingbare.”

Een ander negatief effect van ‘split incentive’ noemde Siebren Baars het feit dat gebouwen economisch eigendom van de gemeente zijn en dus schoolbesturen niet geneigd zullen zijn waarde toe te voegen aan de huisvesting, tenzij dit direct in de exploitatie voordelen oplevert. Andersom zijn gemeenten niet bereid te investeren in verbeteringen waarvan de gemeente de opbrengsten niet ontvangt. Met het verschuiven van de eigendomsverhoudingen wijzigen de afwegingskaders.

In Duitsland heeft Kreis Emsland alle schoolgebouwen in eigendom. Vanuit ideële duurzaamheidoverwegingen zijn alle overheidsgebouwen met ingrijpende renovaties energiezuiniger gemaakt. Omdat de gebruiker niet direct de economische gevolgen van gebruiksgedrag voelt, is het volgen en stimuleren van duurzaam gedrag en gebruik belangrijk. Kreis Emsland gebruikt hiervoor een geavanceerd gebouwbeheerssysteem. In Nederland is een omgekeerde beweging gaande, waarbij de gemeente het economisch eigendom doorschuift en het juridisch en economische eigendom bij één partij komt te liggen, in de praktijk een coöperatie of een schoolbestuur. Dit kan op termijn een oplossing bieden, maar op korte termijn hebben deze partijen nog geen reserve kunnen opbouwen die in verhouding staat met de afschrijvingen op het gebouw.

Alternatieve financieringen
Siebren Baars vindt het begrijpelijk dat schoolbesturen onderzoeken of alternatieve financieringsvormen zoals crowdfunding mogelijk zijn. Vanwege de huidige, lage rendementen kunnen beleggingen in schoolgebouwen voor beleggers interessant zijn. Door faciliteiten te delen met derden kunnen deze in natura of financieel bijdragen aan de inrichting van de school. Met huuropbrengsten wordt ook extra financiële ruimte verkregen. De verhuurbaarheid van gebouwdelen (kwaliteit, bereikbaarheid, afsluitbaarheid) is daarbij aandachtspunt geworden voor schoolbesturen.

Investeringen in de klimaatinstallatie en energiebesparing zijn vaak ingrijpend, zowel financieel als bouwkundig. “Subsidies hebben scholen gestimuleerd hierin te investeren. Omdat de resultaten niet onverdeeld positief zijn, lijkt het tijd voor een evaluatie. Op basis van de bevindingen kunnen nieuwe pakketten worden aangeboden. Zonder subsidie leveren energiebesparende maatregelen scholen te weinig rendement. Naast economische prikkels kunnen scholen met educatieve projecten vanuit pedagogisch perspectief worden gestimuleerd dit thema op te pakken. Zeker als hier een competitie element aan wordt verbonden, blijken scholen erg gemotiveerd aan deze projecten deel te nemen.”

Verbouwing faseren
Omdat de middelen ontbreken om alles in één keer aan te pakken, wordt de renovatie vaak in kleinere projecten opgedeeld. Bijkomend voordeel van deze werkwijze is dat de uitvoeringstijd veelal binnen de mogelijkheden van de schoolvakanties vallen, waardoor tijdelijke huisvesting of overlast wordt voorkomen. Schoolbesturen pakken daarbij die aanpassingen op, die een duidelijk rendement hebben en/of van strategisch belang zijn zoals:

  • interne verbouwen, waarbij aansprekende, eigentijdse leeromgevingen worden gerealiseerd, welke een aantoonbaar effect hebben op de betrokkenheid van de medewerkers. Daarnaast is een aansprekende leeromgeving een belangrijk marketinginstrument bij de werving van leerlingen en is daarmee direct verbonden met het bestaansrecht van de school;
  • vervanging van materialen, als ze technisch geheel afgeschreven zijn of een negatief effect hebben op gezondheid of beleving. Gezien de levensduur van deze scholen zijn bijvoorbeeld de sanitaire voorzieningen thans aan een ingrijpende renovatie toe.


De lessen van de Groen-scholen
Uit dit onderzoek blijkt dat de Groen-scholen op vele manieren aanpasbaar zijn, waarbij deze gebouwen binnen de realistische kaders tegemoet kunnen komen aan de veranderende wensen en eisen die aan schoolgebouwen worden gesteld.
 

  • Bij de eerste Groen-scholen zijn veel materialen, vooral van het inbouwpakket, technisch ten einde. Diverse scholen zijn met kleine renovaties begonnen. Het zou de kwaliteit ten goede komen als men, net zoals bij de oorspronkelijke bouwstroom, ervaringen onderling deelt en van elkaar leert. Deze onderzoekresultaten leveren hiertoe een eerste aanzet.
  • Functioneel biedt het gebouw, door de grote mate van flexibiliteit, de mogelijkheid fysieke leeromgevingen te realiseren voor passend en innovatief onderwijs. Ook hier kunnen Groen-scholen van elkaar leren.
  • Het blijkt mogelijk klimaatinstallaties in te passen binnen de bouwkundige mogelijkheden van Groen-scholen waarmee wordt voldaan aan de huidige ventilatie-eisen. De praktijkervaringen van het Frisse Scholen project zijn echter niet onverdeeld positief. Nader onderzoek naar renovatie-ventilatie systemen in schoolgebouwen is zeer gewenst.
  • Met bouwkundige en installatietechnische ingrepen kan fors op het energieverbruik worden bespaard. De terugverdientijden zijn voor scholen echter te lang om economisch interessant te zijn. Subsidies zouden dit kunnen bijsturen, maar vanuit het pedagogisch perspectief van scholen is het aantrekkelijker om met educatieve projecten energiebesparing bij scholen te stimuleren.
  • De gedeelde verantwoordelijkheden en geldstromen in de onderwijshuisvesting werken verstorend bij het maken van rationele afwegingen. Dit is zeker het geval bij levensduur-verlengende renovaties. De huidige regelgeving werkt in de hand dat er beslissingen worden genomen (waaronder niets doen) die op korte termijn voor de dominantste partij de goedkoopste oplossing biedt, maar die op langere termijn de maatschappij in het totaal meer zullen kosten. Het huidige beleid dient heroverwogen te worden om tot rationele afwegingen te komen zoals gebruikelijk in de vastgoedsector en die recht doen aan het duurzaam beheer van het onderwijsvastgoed.


Siebren Baars realiseert zich dat deze conclusies en aanbevelingen zijn gebaseerd op één casestudie, gespiegeld aan zusterscholen. Om de problematiek en oplossingsrichtingen steviger te onderbouwen, teneinde het beleid en de besluitvorming met betrekking tot het renovatievraagstuk van verouderde schoolgebouwen van een goed fundament te voorzien, zullen meerdere type scholen moeten worden onderzocht. Hij wil op basis van zijn bevindingen zijn onderzoek voortzetten en nodigt schoolbesturen en gemeenten, die (ver)bouwplannen hebben, uit zich bij hem te melden om een verantwoorde afweging van kosten te maken.

Voor meer informatie over dit artikel en/of het onderzoek kunt u zich wenden tot Siebren Baars via Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien. of 06 - 2831 4241.

Ook wanneer u als schoolbestuur of gemeente (ver)bouwplannen heeft kunt u zich bij hem melden om een verantwoorde afweging van de kosten te maken.

 

Deel dit artikel op:

 

Trefwoorden

Advertentie

Advertentie

Advertentie

Advertentie

September uitgave

Partners