LAKA HUIS: Brede school mogelijk het nieuwe maatschappelijke stokpaardje van institutionele beleggers

E-mailadres Afdrukken

Nu het speelveld van het maatschappelijke en commerciële vastgoed langzaam in elkaar overvloeien, door met name de vraag naar andere investeringsmogelijkheden in het maatschappelijk vastgoed tengevolge van veranderende wet- en regelgeving dan wel de economische crisis, wordt het tijd de hobbels die hier mogelijk bij kunnen optreden inzichtelijk te maken en daar waar mogelijk al dan niet contractueel glad te strijken.

Ook voor de ontwikkeling van brede scholen geldt dat dergelijke initiatieven heden ten dage op grote belangstelling van veelal institutionele beleggers kunnen rekenen. Van de zijde van de particuliere investeerder heeft dit te maken met het feit dat dergelijke beleggingen, nu de commerciële vastgoedtak min of meer stil is komen te liggen, op dit moment meer soelaas bieden dan beleggingen in woningen, kantoren en winkelcentra.

Maatschappelijke bijdrage

Daarnaast proberen institutionele beleggers zoals pensioenfondsen op zoek te gaan naar vastgoedinvesteringen die een maatschappelijke bijdrage kunnen leveren, zodat ook de toekomstige gerechtigden tot dit vermogen -dat wil zeggen een ieder wiens pensioen straks moet worden betaald uit deze middelen- weten dat hun pensioenafdracht ten behoeve van binnenlandse maatschappelijke voorzieningen aangewend wordt. Zo is het niet ondenkbaar dat de te ontwikkelen nieuwbouw locatie van de school waar u werkt wellicht op termijn er mede voor zorgt dat uw pensioen kan worden bekostigd. Zo hebben kinderdagverblijven als betrouwbare investeringen voor de institutionele beleggingsmarkt zich reeds bewezen en wordt de brede school mogelijk het nieuwe maatschappelijke stokpaardje in de vastgoedportefeuille van deze beleggers.

Er is echter een aantal zaken waar dergelijke initiatieven in de uitvoering dan wel sturing van het ontwikkeltraject last van kunnen hebben. Deze mogelijke drempels zouden met enige aandacht voor elkaars werelden, transparantie en begrip voor rendementseisen goed en relatief moeiteloos opgelost kunnen worden. Zo begint het uiteraard met het juridisch borgen van de verkenningsfase van de betrokken partijen in een intentieovereenkomst waarin op hoofdlijnen de uitgangspunten van een ieder over en weer tot uitdrukking komen.

Rol van de overheid

In deze fase is het van belang om in alle openheid goed te begrijpen en te leren van elkaar waarom men aan tafel zit. Daar waar de kinderdagverblijven en de belegger veelal (ook) een commercieel doel nastreven, zal de school aandacht vragen voor haar verantwoordelijkheid als leverancier van kwalitatief goed basisonderwijs conform de hierbij behorende wet- en regelgeving binnen het te realiseren traject. Dat het een gemeentelijke opgave is om de realisatie van een brede school in antwoord op de vraag naar maatschappelijke voorzieningen mogelijk te maken, staat buiten kijf. Toch worden in dergelijke trajecten door zowel de vermogensverschaffer als de school en het kinderdagverblijf de rol van de overheid als complex ervaren. Dit heeft vooral te maken met de zeggenschap en invloed die de overheid in de praktijk over het vastgoed wil houden en de gemeentelijke beslismodellen die op lokaal overheidsniveau nog wel eens kunnen afwijken.

Intentieovereenkomst

Het is dus zaak om in een pril stadium te komen tot een intentieovereenkomst waarin een ieders uitgangspunten goed omschreven en geborgd worden. Veelal gaat een dergelijke intentieovereenkomst uit van een positief scenario, maar het is in deze fase van verkenning echter een aanrader om ook de mogelijke gevolgen van een “worst case scenario” alvast te schetsen. Juist om er voor te zorgen dat de betrokkenen zonder al te veel juridisch gesteggel na het stopzetten van hun gezamenlijke bouwplannen weer verder kunnen met hun dagelijkse werkzaamheden. Juist in deze fase zal ook het gemeentelijke beslismodel met de te nemen stappen op hoofdlijnen zijn uitgekristalliseerd en verankerd in de intentieovereenkomst.

Ontwikkelingsovereenkomst

In vervolg op de intentieovereenkomst komen partijen gezamenlijk tot een ontwikkelings-/samenwerkingovereenkomst waarin met name ook de wijze waarop de betrokkenen zullen gaan samenwerken en in welke mate, dient te worden meegenomen. Het project en bijbehorende proces dient qua inhoud, verwachtingen en mogelijkheden op die manier contractueel te worden vormgegeven dat alle betrokkenen ook daadwerkelijk dat krijgen waarvoor men al dan niet in eerste instantie aan tafel zit.

Aangezien het veelal gaat om langdurige trajecten en contracten is het belangrijk, voor zowel de gemeente die mogelijk voor de lange termijn allerlei beperkingen aan de courantheid van het betreffende object oplegt als de belegger die de flexibiliteit nastreeft om op enig moment naar aanleiding van deze opgelegde beperkingen en het intreden van een dienovereenkomstige waardevermindering van zijn belegging, om nader te bepalen onder welke voorwaarden en in welke omstandigheden de investeerder er uit mag stappen en de gemeente vervolgens ter borging van de belangen van zowel het kinderdagverblijf als de school al dan niet volledig in de plaats treedt van de belegger.

Eigendomspositie

Vooraf dan wel gelijktijdig met de totstandkoming van de ontwikkelingsovereenkomst dienen de betreffende grondposities formeel geregeld te worden. Afgeleide varianten en gekozen structuren voor de overdracht van delen van het perceel zoals erfpacht dienen door de eigenaar van de grond, veelal de gemeente, verzorgd te worden en in overeenstemming te zijn met de posities van betrokkenen zoals eerder in de intentieovereenkomst en later in de ontwikkelings-/samenwerkingsovereenkomst beschreven. Ook in deze stukken dient, ingeval er een particuliere investeerder bij betrokken is, bij de ontwikkeling van de brede school goed tot uitdrukking te komen wat de diverse beschikkingskaders zijn waarbinnen er gehandeld kan worden en hoe deze eigendomsposities binnen de diverse toekomstscenario’s zich tot elkaar verhouden. Kortom, de ontwikkeling van een brede school met particulier vermogen lijkt in de uitvoering nogal complex en dat kan zo waar in bepaalde omstandigheden ook het geval zijn. Echter, met de juiste adviseurs die zowel de taal spreken van de betrokken private partij als de processen en gevoeligheden van het maatschappelijk vastgoed begrijpen en derhalve een brugfunctie zouden kunnen vervullen om het ontwikkelingstraject in goede banen te leiden, wordt het in ieder geval een stuk duidelijker wat de diverse intenties zijn van de betrokken partijen en hoe gedurende het proces met begrip voor elkaars te realiseren doelstellingen contractueel dient te worden omgegaan.

Voor vragen naar aanleiding van dit artikel dan kunt u geheel vrijblijvend contact opnemen met mevrouw mr. S.D. Worotikan (Dewi) van OZ+vastgoedjuristen B.V.: M: 06 - 307 378 26, e-mail: Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien.

OZ+vastgoedjuristen B.V. is 100% onderdeel van het LAKA HUIS

Deel dit artikel op:

 

Trefwoorden

Advertentie

Advertentie

September uitgave

Partners