Eric de Vetten, Quadrant4: “PPS levert kwalitatief betere gebouwen op, maar herkent de gebruiker zich nog wel in het eindresultaat?”

E-mailadres Afdrukken

Algemeen wordt verondersteld dat de integrale benadering van Publiek Private Samenwerking (PPS) financiële voordelen en kwalitatief betere huisvesting oplevert. Andere voordelen zijn: een betere verdeling van de risico's, de optimalisatie van het 'life-cycle' denken en het stimuleren van vernieuwing. Eric de Vetten, directeur van Quadrant4, is door de Internationele School in Eindhoven (ISE) gevraagd om deel te nemen aan het project. Hij legt de verbinding tussen de wensen die de gebruikers hebben geformuleerd en datgene wat door het consortium in de komende 30 jaar geleverd wordt. “Ik denk dat er zeker synergievoordelen zijn, maar er kunnen ook nog wel wat puntjes op de i worden gezet, zeker richting de toekomstige gebruiker.”

De ontwikkeling van geïntegreerde contractvormen, waarbij meerdere facetten van een project onder de verantwoording van één private partij vallen, is de afgelopen jaren goed op gang gekomen. Eerst werd PPS vooral gebruikt in de weg- en waterbouw, maar nu vinden ook in de huisvestingsbranche geïntegreerde contracten hun weg naar de markt. Bij de ISE wordt de meest vergaande contractvorm toegepast, want het consortium (SPC ISE B.V.) is verantwoordelijk voor ontwerp (Design), bouw (Build), financiering (Finance), onderhoud (Maintain) en exploitatie (Operate) van de school. Na de oplevering heeft het contract nog een looptijd van dertig jaar.

Samenwerkingsvoordeel

Algemeen wordt aangenomen dat het geïntegreerd aanbesteden van de verschillende facetten van huisvesting samenwerkingsvoordelen oplevert, zowel financieel als in kwalitatief opzicht. Door toepassing van DBFMO kan een gebouw dus goedkoper worden gebouwd, of het wordt een beter gebouw voor dezelfde prijs als in een traditionele aanbesteding mogelijk zou zijn. Andere voordelen die worden toegeschreven aan PPS zijn een optimalisering van het 'lifecycle denken', het stimuleren van vernieuwing en het verdelen van risico's. Voor de toekomstige gebruikers van het gebouw is het grootste verschil met een traditionele aanbesteding dat zij al heel vroeg in het proces in algemene termen hun wensen kenbaar maken en weinig invloed hebben op de gekozen oplossingen.

Positieve reacties

De ISE wordt gebouwd op het terrein van de Constant Rebecque Kazerne en bestaat uit een combinatie van vijf bestaande monumentale panden en vier nieuwe gebouwen. Om alle faciliteiten te verbinden wordt ook onder de grond gebouwd. De ISE biedt ruimte aan een PO-school, een VO-school en krijgt faciliteiten als kinderopvang, buitenschoolse opvang, sport, een mediacenter, een restaurant en een auditorium, zodat het complex ook voor de ouders een ontmoetingsplaats wordt.

Nadat er aanvankelijk veel scepsis was over de gekozen PPS-oplossing zijn de reacties nu vooral positief. Senior projectmanager René Bartels vertelde in oktober 2012 in Schoolfacilities al dat de school aan den lijve heeft ondervonden dat PPS een beter ontwerp oplevert dan een traditionele aanbesteding. Een ander pluspunt is dat de school zich straks volledig kan concentreren op het lesgeven. Alle facilitaire zaken, zoals energie, post, beveiliging, schoonmaak, etc. komen voor rekening van het consortium. Het grote voordeel van de gekozen constructie is volgens Bartels dat er optimaal gebruik wordt gemaakt van de expertise van marktpartijen.

Twijfels

Er is echter nog niet veel ervaring met het bouwen van onderwijsinstellingen in PPS-constructies. Het eerste project, het Montaigne Lyceum in Den Haag, is enkele jaren geleden in de exploitatiefase beland. De ISE is het tweede project. Ondanks de positieve reacties over de financiële constructie en het ontwerp zijn er ook twijfels of de beoogde synergievoordelen wel worden behaald. Om dat te monitoren neemt Eric de Vetten, directeur van Quadrant4, deel aan het project. Hij onderzoekt of hetgeen wat uiteindelijk wordt opgeleverd wel voldoet aan de wensen van de gebruikers gedurende de volledige contractperiode van 30 jaar. “Quadrant4 is een bureau voor huisvestingsadvies en projectmanagement. In ons advieswerk leggen we regelmatig de verbinding tussen maatschappelijk en bedrijfsmatig vastgoed. Wij gaan altijd uit van een integrale benadering van huisvestingsvraagstukken en de functionaliteit voor de gebruiker staat voorop.”

Huisvestingsaspecten

Eric de Vetten onderscheidt voor zijn analyse een aantal huisvestingsaspecten: ontwerpkwaliteit en originaliteit, materialen, integratie van disciplines, de relatie tussen investerings- en exploitatiekosten en de invloed van de gebruiker op het ontwerp. Net als René Bartels komt hij tot de conclusie dat geïntegreerde contracten leiden tot originele ontwerpen. De ontwerpers zijn behoorlijk buiten de gebaande paden getreden en dat heeft tot verrassende oplossingen geleid. “Het eindresultaat in Eindhoven is een goede combinatie van respect voor het rijksmonument, waar alleen wordt ingegrepen als dat nodig is. Ook het gebruik van de ruimte onder het maaiveld is opvallend, evenals de manier waarop deze ruimtes en de bovenwereld met elkaar worden verbonden.”

Bij de materiaalkeuze wordt goed geprofiteerd van de toegevoegde waarde van expertise uit de markt. Er is heel goed bekeken wat de effecten van materiaalkeuzes zijn op de langere termijn, vanuit de visie dat het voordeliger is om nu iets meer te investeren en gedurende 30 jaar te profiteren van lagere exploitatiekosten. “Heel erg zichtbaar blijkt dat uit de keuze voor een onderhoudsarme vloerafwerking en de gevelafwerking. Maar ook bij de keuze van alle andere gebruikte materialen vindt er continu afstemming plaats tussen exploitatiekosten en materiaalkeuzes.”

Moeizame aansturing

De bedoeling van een integrale aanbesteding is dat samenwerking tussen disciplines als architectuur en installatietechniek tot kwaliteitsverbetering en innovatie leidt. De Vetten constateert dat er in de dialoogfase van het project inderdaad een grote mate van integratie tussen deze technische disciplines was. Maar naarmate het proces vorderde kwamen de disciplines meer los van elkaar te staan, met als gevolg een te beperkte sturing op het integrale resultaat. Dit is te voorkomen door specifieke integrale kennis en ervaring in het project in te brengen.

Een vergelijkbaar effect treedt op bij het sturen op het totaal van investerings- en exploitatiekosten. In de dialoogfase werd wel effectief gestuurd op optimaal resultaat, maar in de verdere uitwerking en gedurende de uitvoering blijkt dat uiterst moeizaam te zijn. Eric de Vetten denkt dat de contractstructuur bij het consortium daar debet aan is. “Het consortium bestaat uit meerdere ondernemingen, waarbij onderscheid is gemaakt tussen een bouweenheid en een exploitatie-eenheid. Ook die eenheden bestaan weer uit meerdere ondernemingen. Door die structuur blijkt het lastig om investeringen in de ene eenheid (een betere vloer), die later terugverdiend worden in een andere eenheid (minder schoonmaak), te verwezenlijken. Bij toekomstige integrale aanbestedingen zullen eisen gesteld moeten worden aan de inschrijvers hoe ze dit knelpunt denken te kunnen voorkomen.”

Voorbeeld omschrijving outputspecificatie

In onderstaande beschrijving van een vergaderruimte wordt duidelijk gemaakt wat het verschil is tussen een Programma van Eisen en een Outputspecificatie.

Programma van eisen: “We willen een vergaderkamer van ... vierkante meter met een tafel van ...*... van een bepaald merk en type en vier stoelen van een bepaald merk en type. De wanden,vloeren en plafonds dienen een geluidsisolatie van ... te hebben.”

Outputspecificatie: “We willen een vergaderfunctie waar we op een arboverantwoorde wijze met vier mensen kunnen vergaderen en we dienen daarbij voldoende spraakprivacy te hebben. Bij de Outputspecificatie hebben de ontwerpers meer vrijheid. Ze kunnen zelf voor een indeling van de ruimte, meubilair en isolatie kiezen.

Scholen professioneel begeleiden

Geïntegreerde contracten maken het voor de scholen minder eenvoudig om hun wensen kenbaar te maken. Bij traditionele aanbestedingen blijkt het vaak al moeilijk voor schooldirecties om een groot aantal jaren vooruit te kijken en te omschrijven welke gebruikseisen ze aan het gebouw stellen. Bij geïntegreerde contracten moeten zij hun wensen in een nog vroeger stadium in het proces kenbaar maken, omdat een deel van het ontwerpproces plaats vindt onder verantwoordelijkheid van de contractant.

Een van de doelstellingen van een geïntegreerd contract is daarnaast dat het ontstaan van innovatieve en creatieve ontwerpen worden gestimuleerd. Dat heeft consequenties voor de manier waarop wensen kenbaar worden gemaakt, want de vraagstelling mag de creativiteit van de ontwerpers niet beperken. Inplaats van te werken met een Programma van Eisen, waarin doorgaans oplossingsrichtingen worden aangegeven, wordt een geïntegreerd contract aangestuurd door middel van outputspecificaties (zie kader). Dat betekent dat er wordt omschreven welk resultaat er voor het functioneren van een ruimte of faciliteit wordt geëist, zonder in details te treden. In de praktijk blijkt dit lastig, volgens Eric de Vetten. “Schooldirecties zijn gewend te denken in termen van oplossingen. Het is daarom van wezenlijk belang dat zij professioneel begeleid worden bij het formuleren van hun eisen en dat ze gewezen worden op de consequenties van hun keuzes. Een goede methode daarvoor is gebruik te maken van visualisatiehulpmiddelen. Daarmee kunnen eisen in beeld gebracht worden met behulp van referentiebeelden of levensechte 3D-modellering.”

Conclusie

Eric de Vetten concludeert dat er bij geïntegreerde contractvormen op het gebied van ontwerpkwaliteit en materialisatie zonder meer voordelen zijn te behalen. Ten aanzien van de integratie van verschillende technische disciplines en de lifecycle benadering zijn de nodige verbeteringen mogelijk. Specifieke aandacht moet er komen voor de invloed van de gebruikers op het ontwerp.

Deel dit artikel op:

 

Trefwoorden

Advertentie

Advertentie

Advertentie

Advertentie

Juni uitgave

Partners