Verhuur van ongebruikte ruimten aan de BSO effectief middel om leegstand tegen te gaan

E-mailadres Afdrukken

Bij scholen in krimpgebieden wordt het schoolbestuur al snel geconfronteerd met ongebruikte ruimten in hun schoolgebouwen. In dat geval kan verhuur aan een organisatie voor Buitenschoolse Opvang (BSO) zorgdragen voor het opvullen van de vrijgekomen ruimte. Daarnaast kan verhuur aan de BSO ook de onder druk staande budgetten van scholen en gemeenten aanvullen. Verhuur van ongebruikte ruimten in het schoolgebouw is dus een kans. Maar hoe doe je dit en zijn er ook risico’s aan verbonden? In dit artikel wordt ingegaan op de kansen en risico’s welke gepaard gaan met verhuur van een deel van een schoolgebouw aan een BSO.

Op basis van de Wet Primair Onderwijs (WPO) zijn twee vormen van verhuur te onderscheiden. Verhuur (of medegebruik) vanwege ‘ruimtelijke’ of ‘volgtijdelijke’ leegstand op basis van artikel 107 WPO en verhuur vanwege ruimtelijke leegstand op grond van artikel 108 WPO. Als de gemeente bij ruimtelijke of volgtijdelijke leegstand geen gebruik maakt van haar vorderingsrecht kan het schoolbestuur de ruimte in medegebruik geven of verhuren aan derden. Daarvoor is wel voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente nodig. Vanaf dat moment kan het schoolbestuur een lokaal binnen de school gaan verhuren.

Verhuur door het schoolbestuur aan de BSO geschiedt tegen een commercieel of kostendekkend tarief. Dit betekent dat de huurprijs zodanig is dat hieruit de stichtingsen exploitatiekosten worden gedekt. De exploitatiekosten kunnen worden gezien als dekking van de kosten die het schoolbestuur maakt en komen dus ten goede aan het schoolbestuur. De stichtingskosten komen ten goede aan de gemeente.

Hoe kan de school verhuur van een leegstaande ruimte kansrijk realiseren?

Indien een schoolbestuur wil overgaan tot verhuur van een ruimte vanwege ruimtelijke leegstand met behoud van de oorspronkelijk onderwijsbestemming, dan is hiervoor op grond van artikel 108 WPO toestemming van de gemeente nodig. Zo niet dan is de huurovereenkomst in principe nietig en heeft deze juridische gezien nooit bestaan. De WPO werpt echter nog meer beperkingen op voor een succesvolle ‘samenwerking’ tussen het schoolbestuur en de BSO. De verhuur eindigt namelijk van rechtswege als de ruimte nodig is voor de eigen school als gevolg van een uitbreiding van het aantal groepen, of als de gemeente gebruik maakt van haar vorderingsrecht. Artikel 230a van Boek 7 Burgerlijk Wetboek, waarin de ontruimingsbescherming wordt geregeld, is dan niet van toepassing. Het aangaan van een huurovereenkomst met het schoolbestuur door een BSO lijkt dus behoorlijk risicovol te zijn voor met name de BSO.

Om als schoolbestuur een BSO meer bescherming te kunnen bieden, kan een schoolbestuur1) de gemeente verzoeken om een gedeelte van het gebouw aan de onderwijsbestemming te onttrekken. Hiervoor moet een akte worden opgemaakt die wordt ondertekend door de gemeente en het schoolbestuur. Wanneer de akte een feit is kan het bevoegd gezag het desbetreffende gedeelte van het gebouw met toestemming van de burgemeester en wethouder verhuren. Voorts kan2) een schoolbestuur gezamenlijk met de gemeente verklaren dat een bepaald deel van een gebouw niet meer behoort tot de capaciteit van het schoolgebouw. Dit moet dan worden vastgelegd in de gemeentelijke huisvestingsverordening, waarna deze verklaring in de gemeentelijke huisvestingsadministratie moet worden opgenomen. Die afspraak brengt met zich mee dat bij een groei van een aantal leerlingen het betreffende gebouwdeel buiten beschouwing wordt gelaten bij de beoordeling van de uitbreidingsbehoefte. Een huurder is in dat geval gevrijwaard van het risico dat hij het gehuurde gebouwdeel moet verlaten vanwege groei van leerlingaantallen of het vorderingsrecht van de gemeente zoals hierboven beschreven.

Als rekening is gehouden met vorenstaande aandachtspunten biedt verhuur aan de BSO de volgende kansen:

  1. leegstand van een deel van de school vanwege krimp kan worden beperkt;
  2. verhuur van leegstaande ruimte binnen de school aan de BSO zorgt voor inkomsten;
  3. de BSO kan zorgdragen voor toestroom van nieuwe leerlingen vanuit de BSO omdat de BSO wordt gezien als een service van de school;
  4. vervoer van of naar de BSO en de school kan vervallen;
  5. verhuur kan leiden tot een efficiënt(er) gebruik van ruimtes.

Zijn er risico’s verbonden aan een huurovereenkomst voor het schoolbestuur?

Zoals geschetst heeft een huurder op basis van de WPO in principe geen recht op huurbescherming, althans gelden de regels van de huurwetgeving niet bij verhuur van een deel van een schoolgebouw. Ook een slimme huurovereenkomst zou volgens de WPO een huurder niet mogen baten. Anderzijds is de huurwetgeving voor wat betreft de bescherming van huurders voor een groot deel dwingend, dat wil zeggen dat hiervan niet ten nadele van de huurder van af mag worden geweken. Er lijkt dus sprake van een discrepantie tussen de WPO en de huurwetgeving. Dat zorgvuldigheid bij het aangaan van een huurovereenkomst geboden is, blijkt wel uit de volgende voorbeelden ontleend aan recente uitspraken.

Stel dat een schoolbestuur een mondelinge huurovereenkomst is aangegaan met een BSO. Vast staat dat een mondelinge huurovereenkomst ook rechtsgeldig is. Het probleem is echter dat de afspraken in een mondelinge huurovereenkomst niet op papier staan en er al snel sprake is van een welles-nietes discussie op het moment dat er problemen ontstaan. In dit geval gaat de discussie om een door het schoolbestuur voortijdig beëindigde huurovereenkomst met de BSO. Het is de vraag of de BSO huurbescherming toekomt of dat op basis van de WPO voor de BSO geen huurbescherming geldt. Omdat er tussen partijen geen schriftelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen en de rechter niet aan de hand van schriftelijke afspraken kan bepalen wat de bedoeling van partijen was, dient deze te kijken naar de feitelijke situatie. De rechter heeft in dit geval bepaald dat er sprake is van huur van bedrijfsruimte. Dit heeft tot gevolg dat de BSO wel huurbescherming geniet waardoor het schoolbestuur nog geen afscheid mag nemen van de BSO en zij gehouden is de (mondelinge) huurovereenkomst na te komen.

Stel dat het schoolbestuur een huurovereenkomst is aangegaan met een BSO, waarbij de vereiste toestemming van de gemeente ontbreekt. Vervolgens wil het schoolbestuur de huurovereenkomst na ongeveer een jaar beëindigen. Ook deze zaak komt voor de rechter. Uiteraard wordt er een beroep gedaan op het ontbreken van toestemming van de gemeente, waardoor de huurovereenkomst op basis van de WPO nietig zou zijn. Omdat het schoolbestuur het ontbreken van toestemming van de gemeente echter niet kan aantonen, kan de gemeente volgens de rechter geen beroep doen op nietigheid van de huurovereenkomst. Ten slotte kan door het schoolbestuur ook niet aannemelijk worden gemaakt dat, mede vanwege het feit dat veel lokalen waren bijgebouwd, het schoolgebouw in zijn geheel nodig zou zijn voor eigen gebruik van de school. Het schoolbestuur wordt door de rechter dan ook gehouden aan nakoming van de huurovereenkomst.

Stel de huurovereenkomst tussen de school en de BSO heeft een vaste looptijd van 5 jaren. De toestemming van de gemeente voor verhuur van de school bedraagt 3 jaren met een verlengoptie van 3 jaren. Op het moment dat de gemeente na 3 jaren niet nogmaals om voor haar moverende redenen toestemming geeft voor verhuur door de school aan de BSO, heeft de school een probleem met de BSO. Er is immers wel een huurovereenkomst aangegaan voor 5 jaren. Hoewel dit voorbeeld voor zover ik kan nagaan niet aan de rechter is voorgelegd, is het waarschijnlijk dat de rechter ook in dit geval de bedoeling nagaat en de belangen van partijen afweegt.

Gelet op het vorenstaande kunnen de volgende risico’s en bedreigingen worden onderscheiden:

  1. er zijn vooraf geen heldere afspraken gemaakt met de gemeente;
  2. de gemeente gebruikt haar vorderingsrecht indien geen voorafgaande schriftelijke toestemming is verleend door de gemeente;
  3. er is sprake van een nietige huurovereenkomst indien geen voorafgaande schriftelijke toestemming is verleend door de gemeente;
  4. de BSO krijgt huurbescherming ten nadele van de school (en de gemeente).

Conclusie

Verhuur van een deel van de school aan de BSO lijkt een effectief middel om leegstand als gevolg van dalende leerlingenaantallen in scholen tegen te gaan. Uit de behandelde uitspraken in dit artikel blijkt dat de rechter niet zelden geneigd is het belang van (huurbescherming van) de BSO te laten prevaleren boven het schoolbelang. Het is dan ook zaak om vooraf goed na te denken over de wijze waarop de verhuur aan de BSO wordt geregeld en hoe dit in een overeenkomst wordt verwerkt. Verhuur aan een BSO om leegstand te beperken is in dat geval een bruikbaar middel voor scholen. Ten slotte lijkt er op basis van recente uitspraken van de rechter sprake van een discrepantie tussen de beperking van de huurbescherming in de WPO en de huurbescherming van de huurder op basis van de huurwetgeving.

Aanbevelingen voor het schoolbestuur

  1. Vraag om schriftelijke toestemming aan de gemeente voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst of verzoek om een gedeelte van het gebouw aan de onderwijsbestemming te onttrekken, dan wel stel een verklaring op dat een deel van een gebouw niet meer behoort tot de capaciteit van het schoolgebouw;
  2. Denk goed na over de gevolgen van het aan derden ter beschikking stellen van delen van de school in verband met het flexibel gebruik hiervan. In tegensteling tot bij medegebruik zit je bij een huurovereenkomst in beginsel voor langere tijd vast aan de huurder ondanks de bepalingen in de onderwijswetgeving;
  3. Omschrijf in de huurovereenkomst op eenduidige wijze de bedoeling van het schoolbestuur en de BSO en leg alle afspraken schriftelijk vast.

Meer informatie

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel dan kunt u uiteraard geheel vrijblijvend contact opnemen met de heer mr. J. Reiber (Jeroen) van OZ+vastgoedjuristen B.V. te Eindhoven via 040 - 711 07 20. (VADL)

Bekijk ook de bedrijfspresentatie van Van Aarle de Laat

Deel dit artikel op:

 

Trefwoorden

Advertentie

Advertentie

September uitgave

Partners