Nieuwbouw en renovatie reële opties

E-mailadres Afdrukken

Bouwprojecten in het onderwijs zijn ware hoofdpijndossiers. Daar moet je je als schoolbestuurder niet door laten tegenhouden, zegt specialist Jan Schraven. “Met initiatief en doorzettingsvermogen kom je een heel eind.”


Veranderende wet- en regelgeving, gebouwtechnische randvoorwaarden, de gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeenten en schoolbesturen en de financiering maken het lastige en tijdrovende processen.

De zeven deelnemers aan de nieuwe studiedag huisvestingsmanagement van FiAC zijn op beleids- en uitvoerend niveau al jaren bezig met de huisvesting. Ze hebben te maken met problemen die vrijwel alleen door middel van nieuwbouw of renovatie op een goede manier kunnen worden verholpen. Zoals verouderde gebouwen die het onderwijs niet goed meer ondersteunen, slechte luchtkwaliteit, temperatuurproblemen, leegstand en hoge exploitatiekosten. En soms jaagt een starre houding van instanties schoolbesturen op kosten. Een van de deelnemers vertelt dat de gebruiksvergunning van een monumentaal schoolgebouw dreigt te worden ingetrokken vanwege een verouderd brandalarm, ondanks dat er nieuwbouw op stapel staat. “Wij worden gedwongen om voor slechts één of twee jaar een nieuw brandalarm aan te schaffen.”

Simpele vragen
Ondanks al hun ervaring zijn de meeste deelnemers op zoek naar nieuwe inzichten of een stukje houvast en inspiratie bij het realiseren van verbeteringen. Hun vragen zijn simpel. Waar en hoe moet ik beginnen? Met wie heb ik te maken? Wat mag ik verwachten van de gemeente? Is het zinvol om te wachten op nieuwe wetgeving? Voor Jan Schraven, verantwoordelijk voor de invulling van de studiedag, zijn het herkenbare vragen.

Aan de hand van herkenbare praktijksituaties behandelt hij actuele ontwikkelingen. Zoals de discussie rondom de status van het IHP, het spanningsveld tussen de te lage normkosten en kwaliteitssturing met instrumenten als het Kwaliteitskader Huisvesting. Op verzoek van de deelnemers wordt extra aandacht besteed aan het proces dat samen met gemeenten wordt doorlopen bij nieuwbouw- en renovatietrajecten. Uiteraard komen ook praktische oplossingen voor de financiering van renovatieprojecten uitgebreid aan bod. De belangrijkste conclusie is, dat het geld nooit de bottleneck is zolang partijen maar de intentie hebben om een renovatieproject te laten slagen.

IHP
Sinds 2016 zijn de VNG, de PO-raad en de VO-raad bezig met een voorstel om de wettelijke status van Integrale Huisvestings Plannen (IHP) te borgen en de kostenverdeling tussen gemeenten en schoolbesturen bij renovatieprojecten te regelen. Dat moet een einde maken aan vele heftige en slepende discussies tussen gemeenten en schoolbesturen. Inzet van de onderhandelaars is dat daar landelijke wetgeving voor wordt gemaakt.

Maar gemeenten en schoolbesturen hoeven daar niet op te wachten. Ze kunnen op basis van de huidige verordening zelf besluiten om met een andere systematiek te gaan werken. Een voorbeeld daarvan is het Rotterdamse model. In die gemeente wordt een lijst gemaakt met een planning van schoolgebouwen waar in de komende jaren gegarandeerd gaat worden gerenoveerd of verbouwd. Deze lijst wordt periodiek bijgewerkt en biedt houvast aan de schoolbesturen. De ingewikkelde, tijdrovende en frustrerende aanvraagprocedure met een tombola van beoordelingen en toetsingen die jaarlijks wordt doorlopen komt daarmee te vervallen. “Die systematiek kun je morgen invoeren. Door de status van zo’n plan gezamenlijk te koesteren sla je een brug naar het gezonde verstand.”

Veranderend speelveld
Een minstens zo belangrijke ontwikkeling is dat er in de afgelopen jaren een andere verhouding is ontstaan tussen schoolbesturen en gemeenten. Door wettelijke maatregelen hebben gemeenten minder taken ten aanzien van onderwijshuisvesting. Ze ontplooien minder initiatieven en hebben hun specialistische kennis grotendeels afgestoten. Het is nu aan de schoolbesturen om het initiatief te nemen om bouw- en renovatieprojecten op touw te zetten. Daarom moeten ze zich wapenen met kennis en kunde.

Nederland vergaderland
Projecten in het onderwijs, waarbij schoolbesturen en gemeenten zijn betrokken, verlopen bijzonder traag. Er wordt enorm vaak en langdurig vergaderd, een typisch kenmerk van Nederland Polderland. De besprekingen vinden plaats in het stadhuis, want daar zijn veel vergaderruimtes en er is genoeg koffie. Vanaf de eerste meeting gaat het over de inhoud van een plan, hoeveel geld er is en wie er het eerst aan de beurt is. Het doel is net zo lang te vergaderen totdat er consensus is over al die onderwerpen. Dat kan heel lang duren.

Schraven vindt dat kansloze trajecten. De detaillering waarmee men overeenstemming wil bereiken heeft geen enkel nut. “Ik heb meegemaakt dat een gemeente de tochtborstel achter de voordeur niet ‘sober en doelmatig’ vond, dus die werd in mindering gebracht op de vergoeding. Dan praat je over een ding van hooguit een tientje. Absurd.”

Hij pleit ervoor om vooraf af te stemmen hoe schoolbesturen en gemeente met elkaar willen omgaan. Wie is waar verantwoordelijk voor, waar gaan we over vergaderen en wie zit die vergaderingen voor? Door dit vooraf samen af te spreken worden verantwoordelijkheden op de juiste plek neergelegd. Dan verlopen processen veel sneller en efficiënter.

Geld is geen probleem
Voor de financiering van nieuwbouw- en renovatietrajecten gaan de meeste gemeenten uit van de normkosten die de VNG hanteert. Die normkosten zijn – zeker in de huidige markt – veel te laag. Zelfs als schoolbesturen besluiten om uit eigen middelen extra te investeren is het nog steeds erg moeilijk om gebouwen te maken die voldoen aan de eisen uit het Kwaliteitskader Huisvesting. En als nieuwe schoolgebouwen vanaf eind 2020 moeten voldoen aan de BENG-norm (Bijna Energie Neutraal Gebouw) wordt het helemaal lastig om nieuwbouwprojecten financieel rond te krijgen. Het risico bestaat dat opdrachtnemers de scholenmarkt op den duur links laten liggen en zich op andere sectoren gaan focussen.

In die context is het verrassend om te horen dat geld helemaal geen probleem hoeft te zijn. Schraven heeft dat bij een aantal projecten aangetoond door een methode van budgetovereenkomsten toe te passen. Daarbij stelt de gemeente jaarlijks een bedrag beschikbaar. Met dat bedrag zoekt het schoolbestuur zelf financiering bij een bank of geldverstrekker. Bij de huidige rentetarieven is dat zeer lucratief; een schoolbestuur kan op deze manier tot wel 30% meer geld lenen dan een gemeente. Om deze methode te kunnen toepassen moet er worden voldaan aan een aantal randvoorwaarden. Maar in juridisch opzicht is er geen enkele belemmering.

In de gemeenten Ommen, De Bilt, Heerhugowaard en Alphen aan den Rijn wordt inmiddels met succes gewerkt met budgetovereenkomsten. De schoolbesturen zijn in staat om uitstekende gebouwen te realiseren, zonder dat ze concessies hoeven te doen aan de kwaliteit.

Enthousiaste deelnemers
Aan het eind van de dag zijn alle deelnemers enthousiast over de verkregen inzichten. “Het beeld dat in de media geschetst wordt over slechte schoolgebouwen, vastzittende onderhandelingen en krappe budgetten zal vast wel kloppen. Maar nu weet ik welke methoden er zijn om daar uit te komen. Dat ga ik thuis samen met de gemeente en collega-schoolbestuurders oppakken.”

Jan Schraven is zelfstandig adviseur Huisvesting en tevens docent in de leergang ‘Facility management in het onderwijs’. Deze leergang start weer op 17 november 2017. Meer informatie hierover op: www.fiac.nl

Bekijk ook de bedrijfspresentatie van FiAC

Deel dit artikel op:

 

Trefwoorden

Advertentie

Advertentie

Advertentie

Advertentie

September uitgave

Partners