Verhuur van schoolgebouwen is interessant: “Maar plukt het schoolbestuur of de gemeenten hier de vruchten van?”

E-mailadres Afdrukken

Uw schoolbestuur is eigenaar van een prachtig schoolgebouw op een aantrekkelijke locatie. Daar uw school structureel met een beperkte terugloop van leerlingen te maken heeft, onderzoekt u de mogelijkheden van verhuur van het leegstaande gedeelte (250 m²) aan derden. Verhuur is interessant, want dat levert tenminste nog wat op en de financiële middelen kan uw schoolbestuur goed gebruiken.

Er zijn verschillende gegadigden. U gaat het gesprek aan met kinderdagverblijf Talent Rendement BV. Kinderopvang betekent klantenbinding; wie weet komen de kinderen later weer op uw school terecht als leerlingen. Er vindt een bezichtiging plaats, er wordt gesproken over openingstijden, aanloop van ouders, parkeergelegenheid, aanwezige en nodige voorzieningen, schoonmaak, duur van de overeenkomst, opzegging, aansprakelijkheid en natuurlijk de huursom. Maar ja, wat gaat u eigenlijk vragen? Daar u geen volmacht heeft om namens uw schoolbestuur de huurovereenkomst af te sluiten, heeft u bij het gesprek een voorbehoud gemaakt. U komt er nog op terug.

In de tussentijd gaat u op (markt)onderzoek uit. U belt met een makelaar, raadpleegt de MO groep (brancheorganisatie voor kinderopvang), bekijkt de huurprijzen van bedrijfsruimte op het internet en last but not least, u rekent uw eigen exploitatiekosten uit. U komt tot de slotsom dat een huursom van € 120 per m² per jaar alleszins redelijk is. Voordat u het concept van de huurovereenkomst voorlegt aan uw bestuur, overlegt u over het voornemen met de gemeente.

Deel van de huursom naar gemeente?

De gemeente is enthousiast over de plannen. Het aantal kindplaatsen voor kinderopvang in de gemeente is aan de lage kant en de nieuwe woonwijk in de buurt is juist bedoeld voor jonge gezinnen. B&W zijn graag bereid de benodigde toestemming te verlenen. Als voorwaarde aan de toestemming stelt de gemeente dat het schoolbestuur een fors deel (€ 100 per m² per jaar) van de huursom afdraagt aan de gemeente, die immers betaald heeft voor het gebouw (stichtingskosten, onderhoud, verzekering). U schrikt er wel van. Het gaat om € 25.000 per jaar. Daar zal uw bestuur niet blij mee zijn. Kan de gemeente zich zomaar de huuropbrengst toe eigenen? Kan het eigendomsrecht zo worden uitgehold?

Het antwoord is ondubbelzinnig: nee, dat mag de gemeente niet. Het schoolbestuur is juridisch eigenaar van het schoolgebouw. Dit brengt met zich mee dat het bestuur in beginsel bepaalt of en, zo ja, aan wie er wordt verhuurd. Ook stelt het schoolbestuur de huurprijs vast en hoeft het bestuur de huuropbrengst niet af te dragen aan de gemeente, ook niet voor een gedeelte.

Wettelijke rechten van gemeente

Hoeft het bestuur dan helemaal geen rekening te houden met de wensen en belangen van de gemeente? Natuurlijk wel. Het is immers juist dat de gemeente het schoolgebouw heeft bekostigd. Gelet hierop kan de gemeente jegens het schoolbestuur bepaalde wettelijke rechten doen gelden. Dit wordt ook wel het ‘economisch claimrecht’ genoemd en bestaat er – kort gezegd – uit dat:

  1. de gemeente bij leegstand in bepaalde gevallen de betreffende gedeelten kan vorderen ten behoeve van andere scholen;
  2. de gemeente kan weigeren toestemming te verlenen voor zover de huurder een gebruik voor ogen staat dat zich niet verdraagt met de onderwijsbestemming (bv. een discotheek) en
  3. in geval het schoolbestuur blijvend ophoudt het gebouw of gedeelte daarvan voor de school te gebruiken, komt het juridisch eigendom toe aan de gemeente.

Het moge duidelijk zijn dat het schoolbestuur wel degelijk rekening moet houden met de gerechtvaardigde belangen van de gemeente. Het is zaak de gevolgen van het economisch claimrecht voor de verhuurovereenkomst goed te doordenken en eventueel afspraken hierover te maken met de gemeente en de huurder. Zo is de toestemming van de gemeente voor bepaalde tijd, wat betekent dat het schoolbestuur met een huurder geen langlopende huurcontracten kan sluiten. Daarnaast moet het verhuurde na beëindiging van de huur in oorspronkelijke staat worden opgeleverd. Al met al vormen deze bepalingen een beperking voor huurder en verhuurder en deze zijn hoe dan ook van invloed op de hoogte van de huurprijs. Echter ook hier geldt dat het marktmechanisme uiteindelijk bepalend is voor de hoogte van de huurprijs.

Economisch claimrecht

Het economische claimrecht gaat echter niet zover dat de gemeente de huuropbrengst van het schoolbestuur kan opeisen. Evenmin mag de gemeente financiële voorwaarden aan de toestemming voor verhuur verbinden, die neerkomen op een verkapte belastingheffing (Raad van State, 21 oktober 2009, LJN BK0803). Wel mag de gemeente financiële compensatie vragen voor extra kosten of derving van inkomsten die direct verband houden met de verhuur aan de derde. Denkt u aan een mogelijke stijging van verzekeringspremie voor het gebouw (mocht die gekoppeld zijn aan het gebruik). Het is aan de gemeente om deze extra kosten te onderbouwen en te specificeren. Uiteraard komen de kosten van eventuele voorzieningen die nodig zijn voor de verhuur aan de derde niet voor rekening van de gemeente, maar zijn voor (ver)huurder. De gewone onderhoudsvoorzieningen aan de buitenkant van het schoolgebouw blijven ook in geval van verhuur aan een derde voor rekening van de gemeente.

Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met: Martijn Pouw (links), Advocaat onderwijsrecht, tel. 020 - 470 3840, Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien. of Peter Ruyten, Stafadviseur Facilitymanagement onderwijsstichting MOVARE,  Tel. 045 - 54 66 950, Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien. .

Deel dit artikel op:

 

Trefwoorden

Advertentie

Advertentie

Juni uitgave

Partners